Drei-Objekte-Regel beim Immobilienverkauf in Hamburg

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Nach der gängigen Rechtsprechung geht das Finanzamt davon aus, dass ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, wenn eine Person oder Gesellschaft innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Immobilien in Hamburg (ganz Deutschland) veräußert. Dabei spielt es keine Rolle, um was für eine Immobilie es sich handelt:

• Eigentumswohnung

• Mehrfamilienhaus (Zinshaus)

• Wohn- und Geschäftshaus

• Einfamilienhaus

• Doppelhaushälfte

• Reihenhaus

• Baugrundstück

Sobald die Grenze von drei Immobilien überschritten wird, geht das Finanzamt Hamburg davon aus, dass der Verkäufer nicht mehr privat, sondern gewerblich handelt – mit weitreichenden steuerlichen Konsequenzen.

Welche steuerlichen Folgen hat die gewerbliche Einstufung?

Wird der Immobilienverkauf als gewerblicher Grundstückshandel eingestuft, müssen Verkäufer mit folgenden Steuerarten rechnen:

Gewerbesteuer

• Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien in Hamburg unterliegen der Gewerbesteuer, wenn die Drei-Objekte-Grenze überschritten wird.

• Die Höhe der Gewerbesteuer variiert je nach Hebesatz der jeweiligen Stadt oder Gemeinde.

Umsatzsteuer

• In bestimmten Fällen kann auf den Verkauf Umsatzsteuer fällig werden.

• Dies gilt insbesondere, wenn die Immobilie nicht mindestens zehn Jahre im Privatbesitz war.

Kein privates Veräußerungsgeschäft mehr

• Normalerweise können private Verkäufer Immobilien in Hamburg nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen.

• Wird der Verkauf als gewerblich eingestuft, entfällt diese Möglichkeit.

Welche Faktoren spielen eine Rolle bei der Beurteilung?

Das Finanzamt prüft verschiedene Aspekte, um festzustellen, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt:

• Anzahl der verkauften Immobilien in Hamburg – Sind es drei oder mehr Immobilien / Objekte?

• Zeitraum der Verkäufe – Liegt der Verkauf innerhalb von fünf Jahren?

• Absicht des Verkäufers – Wurde die Immobilie in Hamburg von Anfang an mit Verkaufsabsicht erworben?

• Beteiligung an Bauprojekten – Wer Immobilien sanieren oder bauen lässt und dann verkauft, wird schneller als gewerblicher Verkäufer eingestuft.

• Familienangehörige – Auch Verkäufe durch Ehepartner oder enge Verwandte können in die Berechnung einfließen.

Gibt es Ausnahmen von der Drei-Objekte-Regel?

Ja, es gibt einige Fälle, in denen die Drei Objekte Grenze nicht greift: 

Eigennutzung

• Wurde eine Immobilie in Hamburg nachweislich über längere Zeit selbst genutzt, kann eine Ausnahme gemacht werden.

Lange Haltedauer

• Wer eine Immobilie in Hamburg mehr als zehn Jahre hält, kann diese steuerfrei verkaufen.

Erbschaften und Schenkungen

• Hamburger Immobilien, die geerbt (Erbschaft) oder verschenkt (Schenkung) wurden, zählen nicht automatisch in die Drei-Objekte-Regel mit hinein.

Besondere Umstände

Falls Immobilien in Hamburg aus unvorhersehbaren Gründen (z. B. Scheidung, Arbeitslosigkeit) verkauft werden, kann das Finanzamt in Hamburg (ganz Deutschland) eine Ausnahme machen.

Fazit: Immobilienverkauf in Hamburg strategisch planen

Wer in Hamburg Immobilien verkauft, sollte sich frühzeitig über die Drei-Objekte-Regel und die damit verbundenen steuerlichen Folgen informieren. Sobald Sie drei oder mehr Immobilien in Hamburg innerhalb von fünf Jahren verkaufen, droht die Einstufung als gewerblicher Grundstückshändler – mit erheblichen Steuerbelastungen.

Lassen Sie sich frühzeitig beraten, um eine optimale Verkaufsstrategie zu entwickeln. Als erfahrene Immobilienmakler und Immobiliengutachter in Hamburg helfen wir Ihnen, den besten Weg für Ihren Immobilienverkauf zu finden. Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Immobilienberatung!